Představte si, že vám za několik měsíců končí fixace a banka posílá nabídku nové sazby. Splátka má vzrůst o několik tisíc korun, zároveň ale konkurenční banky lákají na o něco nižší úrok. První instinkt bývá jednoduchý: vzít nabídku a odejít. Právě tady se vyplatí zpomalit.
Nejdřív si zjistěte přesné datum konce fixace, aktuální zůstatek hypotéky, výši splátky a podmínky stávající smlouvy. Bez těchto údajů se porovnávají jen reklamní sazby, nikoli skutečné nabídky. Úrok může vypadat dobře, ale výsledek zhorší například poplatek za další produkty, povinné pojištění nebo kratší doba splatnosti, která zvýší měsíční zatížení.
Banka, ke které chcete hypotéku převést, bude znovu posuzovat vaši schopnost splácet. Může požadovat potvrzení o příjmu, přehled dalších úvěrů a dokumenty k nemovitosti. Do hry vstupuje také její současná hodnota. Jestliže ceny v okolí klesly nebo jste si mezitím vzali další úvěr zajištěný stejnou nemovitostí, může být nabídka méně výhodná, než jste čekali.
Refinancování proto nezačíná hledáním nejnižšího čísla v internetové kalkulačce. Začíná sestavením vlastního zadání: kolik dlužíte, jak dlouho chcete splácet, jak vysokou splátku unesete a zda hodláte část úvěru mimořádně umořit. Teprve potom má smysl oslovit několik bank. Nabídku současné banky si nechte dát písemně a soupeřům pošlete stejné údaje. Jinak budete srovnávat rozdílné délky splatnosti a podmínky, které se jen tváří podobně.
Výraznou roli hraje načasování. Nejjednodušší bývá převod při konci fixace, kdy se úvěr splatí bez náhrady za předčasné splacení podle podmínek daných smlouvou a zákonem. Nová banka ale potřebuje čas na posouzení žádosti, ocenění nemovitosti i přípravu dokumentů. Čekat s rozhodnutím na poslední týden se nevyplácí. V tu chvíli už nemusíte mít prostor vyjednávat ani napravit chybějící doklad.
Připravte se také na to, že sazba platná v den podání žádosti nemusí být sazbou, kterou skutečně dostanete. Nabídka může mít omezenou platnost nebo být podmíněná sjednáním běžného účtu, pojištění schopnosti splácet či zasíláním příjmu. Tyto podmínky nejsou automaticky špatné, jen je započítejte do celkových nákladů. Rozdíl několika desetin procentního bodu může vypadat působivě, ale pokud za něj platíte další služby a nová banka vám prodlouží splatnost, úspora se rychle zmenší.
Užitečné je počítat dvě varianty. V první ponecháte stejnou dobu splatnosti a porovnáte měsíční splátku. Ve druhé sledujete celkovou částku, kterou ještě zaplatíte na úrocích a poplatcích. Nižší splátka sama o sobě neznamená levnější hypotéku. Může vzniknout jen tím, že se dluh rozloží na delší období. To je dobrý nástroj pro snížení okamžitého tlaku na rozpočet, ne důkaz výhodnější smlouvy.
Trh čeká velká vlna změn. V roce 2026 skončí fixace hypotékám za přibližně 470 miliard korun. Jejich původní průměrná sazba činí 3,2 procenta a odhadované průměrné zvýšení splátky dosahuje 15 procent, zhruba 1 900 korun měsíčně. Největší objem refinancování má přijít v letech 2027 a 2028, kdy půjde přibližně o 530 miliard a nejméně 600 miliard korun. To může znamenat silnější konkurenční boj mezi bankami, ale také větší tlak na domácnosti, které budou řešit splátku ve stejnou dobu. Nižší sazba proto nemusí být automatická odměna za věrnost ani za přechod ke konkurenci.
Při jednání se vyplatí ptát se na několik konkrétních věcí: jaká bude sazba po skončení případné slevy, zda lze bez sankcí mimořádně splácet, kolik stojí změna délky splatnosti a co se stane při prodeji nemovitosti. Právě poslední bod lidé často přeskočí. Při předčasném splacení kvůli prodeji nemovitosti po více než 24 měsících nesmí náhrada bance překročit 1 procento z doplácené částky, nejvýše však 50 000 korun. Tato hranice se týká konkrétní situace prodeje, ne každého předčasného odchodu z hypotéky.
Bez sankce lze během jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy splatit až 25 procent původní výše hypotéky. Kdo má naspořenou větší částku, může si tak snížit jistinu ještě před refinancováním. Pozor ale na rozdíl mezi původní výší úvěru a dnešním zůstatkem. Limit se počítá z prvního údaje, nikoli z částky, kterou právě dlužíte.
Osobně bych si při refinancování vytvořil jednoduchou tabulku se třemi sloupci: měsíční splátka, všechny povinné náklady a celková částka do konce splatnosti. Zabere to méně času než pozdější zjišťování, že „výhodná“ sazba byla vykoupena drahým pojištěním. Teprve když se nabídka vyplatí ve více než jednom sloupci, začíná dávat smysl podepisovat novou hypotéku u jiné banky.
