Na byt za pět milionů korun potřebujete jako běžný žadatel nejméně jeden milion korun z vlastních úspor. Banka vám totiž u vlastního bydlení smí financovat nejvýše 80 procent hodnoty nemovitosti. Zbytek musí ležet na vašem účtu dřív, než se začne řešit podpis úvěru.
Představte si pár, který si vyhlédl byt za pět milionů. Příjem mají dostatečný, splátka hypotéky jim podle předběžného výpočtu vychází přijatelně a realitní makléř už mluví o termínu rezervace. Pak přijde méně příjemná otázka: kde vezmou milion korun? Právě vlastní zdroje často rozhodnou o tom, zda se z prohlídky stane skutečné stěhování, nebo jen další položka v seznamu neuskutečněných plánů.
U bytu za osm milionů korun se minimální vlastní vklad zvyšuje na 1,6 milionu. Hypotéka může pokrýt nejvýše 6,4 milionu, pokud jde o pořízení vlastního bydlení a žadatel nespadá do zvýhodněné věkové skupiny. Výpočet je prostý, ale částka už působí úplně jinak v rodinném rozpočtu. Na papíře jde stále o pětinu ceny, v praxi o peníze, které se spoří roky.
Mladší žadatelé mají u vlastního bydlení mírnější hranici. Pokud je žadateli méně než 36 let, může hypotéka dosáhnout až 90 procent hodnoty bytu. U nemovitosti za pět milionů korun tak potřebuje minimálně 500 000 korun vlastních peněz. U bytu za osm milionů jde nejméně o 800 000 korun.
Ani tento výpočet ale nemusí odpovídat částce, kterou skutečně budete potřebovat připravit. Banka vychází z hodnoty bytu stanovené odhadem, ne pouze z částky napsané v kupní smlouvě. Když odhad vyjde níže než kupní cena, rozdíl se přičítá k vašemu vkladu. Byt za pět milionů může mít podle odhadu hodnotu například nižší, a banka pak nebude počítat 80 nebo 90 procent z pěti milionů, ale z nižší částky.
Do rozpočtu je proto rozumné zahrnout i peníze na náklady spojené s koupí a ponechat si určitou rezervu. Stěhování, vybavení, úpravy bytu nebo výpadek příjmu se neptají, jestli jste právě odevzdali všechny úspory bance a prodávajícímu. Vyčerpat účet do poslední koruny kvůli akontaci může vypadat jako cesta k rychlejšímu bydlení, ale první porouchaný spotřebič pak umí změnit radost z nového bytu v nepříjemný účet.
Jiný režim se týká bytu, který nekupujete pro sebe, ale jako investici nebo k pronájmu. Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje bankám u těchto úvěrů limit 70 procent LTV. Z vlastních zdrojů by tedy mělo pocházet nejméně 30 procent hodnoty nemovitosti.
U investičního bytu za pět milionů korun to znamená minimálně 1,5 milionu korun vlastních peněz. Hypotéka by pokryla nejvýše 3,5 milionu. Vyšší vklad není jediná věc, se kterou musí investor počítat. Doporučený limit zadlužení činí sedminásobek čistého ročního příjmu, takže banka bude vedle ceny bytu a vlastních úspor posuzovat i příjmovou situaci a celkové zadlužení.
Rozdíl mezi vlastním bydlením a investičním bytem tak může u stejné nemovitosti dosáhnout stovek tisíc korun. U částky pět milionů je to mezi dvacetiprocentním a třicetiprocentním vkladem 500 000 korun. Kdo si plánuje koupit byt jako druhou nemovitost, měl by s touto rezervou počítat už při hledání, ne až ve chvíli, kdy se objeví vhodná nabídka.
